Over de vraag naar vastgoed in Dubai wordt veel geschreven, over het aanbod veel minder. Toch is het aanbod deze maand het belangrijkste onderwerp: de woningen die in 2022 en 2023 op plan verkocht werden, worden nu opgeleverd. In de huurprijzen is dat nu al te zien.
Wat er opgeleverd wordt
Volgens het Dubai Land Department werden in de eerste helft van 2026 104 projecten afgewerkt, goed voor 24.537 nieuwe eenheden. Dat is ruim 36 procent meer dan een jaar eerder.
Andere bronnen tellen alleen woningen en komen op lagere aantallen uit: ValuStrat ongeveer 20.250 (15.039 appartementen en 5.218 villa's), CBRE ongeveer 18.000. Het verschil zit in wat er meegeteld wordt.
En het grootste deel moest nog komen. Cushman & Wakefield verwachtte in zijn halfjaarrapport van augustus nog ongeveer 32.000 woningen in de tweede helft van het jaar, samen ongeveer 55.600 voor heel 2026: het hoogste aantal sinds 2008. Voor 2027 verwacht het meer dan 60.000. Cijfers over het derde kwartaal zijn nog niet verschenen.
Wat er nu al te merken is
De kwartaalrapporten van CBRE en Cushman & Wakefield gaan over april tot juni; hun cijfers over het derde kwartaal zijn nog niet verschenen. Waar recentere cijfers bestaan, vermelden wij die.
Huurprijzen. De meeste rapporten zien de huur dalen. Volgens CBRE daalde de gemiddelde huur in het tweede kwartaal met 6,2 procent ten opzichte van het eerste kwartaal: bij appartementen met 6,5 procent, bij villa's met 4 procent. Cushman & Wakefield komt uit op 6 procent lager dan in het eerste kwartaal en 3 procent lager dan een jaar eerder. REIDIN zag de huur in september 6,8 procent lager dan een jaar eerder. Niet elke bron ziet die daling: ValuStrat, dat met taxaties werkt, zag de huur in het tweede kwartaal stabiel, en 1,7 procent hoger dan een jaar eerder. Huurders hebben volgens Cushman & Wakefield wel duidelijk meer onderhandelingsruimte gekregen.
Opvallend: wie verhuist, betaalt minder dan wie blijft. Nieuwe huurcontracten werden volgens CBRE in het tweede kwartaal merkbaar lager afgesloten dan verlengingen. Dat komt door het extra aanbod, en doordat woningen die eerder als vakantiewoning werden verhuurd, nu op de gewone huurmarkt komen.
Verkoopprijzen. Alle bronnen zien de verkoopprijzen sinds het voorjaar dalen, maar hoeveel, verschilt. Volgens ValuStrat, dat met taxaties werkt in plaats van met werkelijke verkopen, daalden de waarden na het uitbreken van het regionale conflict eind februari tot in juni met ongeveer 10 procent. In september lagen ze 4,5 procent lager dan een jaar eerder: bij appartementen 6,4 procent, bij villa's 3,4 procent. Voor villa's is het de eerste daling op jaarbasis sinds 2021. REIDIN zag de prijzen in september 1,3 procent lager dan een jaar eerder. CBRE en Cushman & Wakefield zagen ze in juni nog ongeveer 2 procent hoger dan een jaar eerder; volgens Cushman & Wakefield wel 4 procent lager dan in het eerste kwartaal. CBRE verwachtte in juli dat ze in het derde kwartaal onder het niveau van vorig jaar zouden zakken. De cijfers van ValuStrat en REIDIN voor september wijzen in die richting; de eigen cijfers van CBRE voor dat kwartaal zijn nog niet verschenen. Van maand tot maand bewogen de prijzen in september volgens ValuStrat en REIDIN nauwelijks nog.
Wat er tegenover staat
Ook de vraag groeit. Eind 2025 telde Dubai 4,58 miljoen inwoners, 7,5 procent meer dan een jaar eerder. Midden oktober 2026 staat de officiële bevolkingsteller van Dubai, een schatting die doorlopend wordt bijgewerkt, op ruim 4,81 miljoen: ongeveer 235.000 meer dan bij het begin van het jaar.
En niet alles wat gepland is, wordt ook gebouwd. Volgens Cushman & Wakefield staan er tot 2030 bijna 525.000 woningen gepland; ter vergelijking, vandaag telt Dubai er ongeveer 957.000. Van die geplande woningen was medio 2026 slechts ongeveer 186.000 voor meer dan 20 procent gebouwd. Cushman & Wakefield verwacht daarom dat er in werkelijkheid aanzienlijk minder opgeleverd wordt dan gepland. Ook voor dit jaar zelf zie je dat verschil: ValuStrat rekende begin 2026 op ruim 131.000 woningen, en in de eerste helft werd daarvan ongeveer 15 procent opgeleverd. Volgens CBRE schuift een deel van de opleveringen voor 2026 door naar 2027, en ValuStrat wijst op aanhoudende vertragingen en hogere bouwkosten.
Tegelijk brengen ontwikkelaars minder nieuwe projecten op de markt. In de eerste helft van het jaar waren dat 58 procent minder appartementen en 78 procent minder villa's dan een jaar eerder. Ook in juli bleef het rustig: REIDIN telde 15 nieuwe projecten met samen 3.397 woningen.
Hoe wij ernaar kijken
De cijfers verschillen per bron, omdat elke bron anders meet. Ze wijzen wel dezelfde kant op: er komt meer aanbod bij, en dat zet vooral de huur onder druk.
Wat ons opvalt, is dat de daling ook de gevestigde wijken raakt. Volgens Cushman & Wakefield daalden de verkoopprijzen van appartementen op Palm Jumeirah, in Downtown en in Dubai Marina in de eerste helft van 2026 voor het eerst in vijf jaar op jaarbasis. CBRE zag in het tweede kwartaal de grootste dalingen van de verkoopprijzen bij appartementen op Palm Jumeirah (9 procent), in Business Bay en in Downtown (elk ongeveer 7 procent). Toch ziet Cushman & Wakefield de vraag zich juist in gevestigde wijken concentreren. Een goede ligging alleen beschermt een pand dus niet: de wijk bepaalt de vraag, het pand en de prijs bepalen of je die vraag krijgt. Wat het verschil maakt, is hoe een pand zich verhoudt tot de woningen die ernaast op de markt komen: de staat waarin het verkeert, hoe het is ingericht en wie erin woont.
In de vorige correctie daalden de prijzen in Dubai tussen 2014 en 2020 met bijna 30 procent. Wie in september 2014 aan de top kocht, zag die prijs pas eind 2023 terug, ruim negen jaar later. Wat een correctie doorstaat, is daarom geen adres, maar een aankoopprijs die klopt met de huur van vandaag.
Als wij al deze cijfers naast elkaar leggen, zien wij vier dingen.
- Niemand weet precies hoeveel er wanneer opgeleverd wordt. Voor dit jaar alleen al lopen de verwachtingen uiteen van ongeveer 55.600 tot ruim 131.000 woningen. Wij baseren een aankoop daarom niet op wat er gepland is, maar op wat vandaag vaststaat: de huur die een pand opbrengt, de staat waarin het verkeert en de prijs die ervoor gevraagd wordt.
- De huur reageert sneller dan de verkoopprijs. Dat weegt zwaar, want bijna driekwart van de woningen in Dubai wordt door huurders bewoond: voor de meeste woningen is de huurmarkt de markt. In het tweede kwartaal lag de huur volgens CBRE 2,6 procent lager dan een jaar eerder, terwijl de verkoopprijzen nog 1,9 procent hoger lagen. Wie vandaag koopt tegen de prijzen van vorig jaar, met de huur van dit jaar, haalt een lager rendement. Daarom rekenen wij elke aankoop op de huur van vandaag.
- De druk komt vooral op het moment dat een pand opnieuw verhuurd wordt. Nieuwe huurcontracten worden lager afgesloten dan verlengingen. Een huurder die blijft, en een pand dat bij een nieuwe verhuring opvalt naast het nieuwe aanbod, maken in deze markt het verschil. Een hogere huur van de verkeerde huurder kost meer dan ze opbrengt.
- Een rustigere markt geeft kopers meer ruimte om te onderhandelen. Volgens CBRE lag het aantal transacties in het tweede kwartaal 29 procent lager dan een jaar eerder, bij opgeleverde woningen zelfs 42 procent. Cushman & Wakefield ziet een kloof tussen wat verkopers vragen en wat kopers bieden. Wij onderhandelen daarom op twee punten: op de aankoopprijs, zodat onze investeerder zo goed mogelijk koopt, en op de huur, zodat het rendement zo hoog mogelijk is. Omdat een pand op onze standaard boven de markt staat, kunnen wij daar ook een hogere huur voor vragen.
