De vragen die ons gesteld worden, en onze antwoorden
Dit zijn de vragen die eigenaren en investeerders ons stellen voordat ze een beslissing nemen.
Kopen
Via onze selectie, in vier stappen:
Ligging: gevestigde wijken met veel zakelijke activiteit, aan het water of op een strategische plek in de stad. Business Bay, DIFC, Downtown, Creek Harbour, Dubai Marina, Jumeirah, Jumeirah Islands, Jumeirah Golf Estates, Mina Rashid, andere plekken aan het water, en townhousewijken zoals Tilal Al Ghaf en Tilal Al Furjan.
Gebouw: de ontwikkelaar, het masterplan en de bouwkwaliteit.
Woning: het appartement of het huis zelf.
Cijfers: de waarde op lange termijn, hoe makkelijk het te verhuren is en het nettorendement.
We stellen één pand voor, hooguit twee, en zeggen erbij welk onze voorkeur heeft. Past er niets, dan raden we u af om te kopen.
Ja. In de freeholdzones van Dubai kunnen buitenlanders een pand volledig in eigendom hebben. De eigendomsakte staat op uw eigen naam en is geregistreerd bij het Dubai Land Department, en u kunt ze op elk moment zelf controleren in de Dubai REST-app. Wij stellen alleen freeholdpanden voor, nooit leasehold.
Koopt u op de secundaire markt, dan ontvangen wij 2% van de aankoopprijs. Die betaalt u, omdat wij u vertegenwoordigen.
Aankoop of verkoop: wij worden betaald door de partij die we vertegenwoordigen, en door niemand anders. Komen koper én verkoper bij ons, dan rekenen we onze 2% maar één keer, verdeeld over beiden.
Verhuur: de huurder betaalt ons een vaste vergoeding wanneer het pand verhuurd wordt, en opnieuw wanneer het huurcontract verlengd wordt. U betaalt daar niets voor.
Op plan: hier betaalt de ontwikkelaar de commissie van de makelaar, meestal tussen 3% en 8% van de aankoopprijs. Op dit moment stellen wij geen projecten op plan voor.
Partners: we nemen geen geld aan van onze partners en betalen hen ook niets. Als we klanten naar elkaar doorverwijzen, gebeurt dat nooit tegen betaling.
Wat u daarnaast betaalt, maar niet aan ons: 4% aan het Dubai Land Department, de administratiekosten van het registratiekantoor (trustee) en die van de ontwikkelaar.
Vraag ons wat we aan een transactie verdienen, en u krijgt een antwoord.
Ja. Voor alleen een aankoop of verkoop rekenen we 2% van de prijs en een eenmalige vaste vergoeding. Ons beheer is dan niet nodig.
Van geaccepteerd bod tot eigendomsakte duurt het doorgaans ongeveer drie weken.
We spreken de prijs en de voorwaarden af met de verkoper en ondertekenen de koopovereenkomst. Daarna geeft de ontwikkelaar een verklaring van geen bezwaar af, en wordt de overdracht geregistreerd bij een trustee-kantoor van het Dubai Land Department, waar de eigendomsakte op uw naam wordt uitgegeven.
Nee. U kan een volmacht van thuis uit ondertekenen, en wij ronden de aankoop voor u af in Dubai, samen met onze notarispartner.
Dat kan. Een lening kan het rendement op uw eigen vermogen verhogen, maar verhoogt ook het risico: u bent dan afhankelijk van de rente, de voorwaarden van de bank en de markt. Zonder financiering rust het rendement alleen op de huur.
Dat kan. Vanaf een vastgoedwaarde van AED 2 miljoen kan een investeerder een Golden Visa voor de VAE aanvragen. Daarvoor, en voor andere verblijfsvisa, werken we samen met gespecialiseerde partners. Zoals bij al onze partners vragen we geen vergoeding voor die introductie.
Elk rendement dat wij noemen, is netto. We trekken de twee kosten af die vaststaan: de servicekosten van het gebouw en ons abonnement.
Onderhoud en periodes zonder huurder zitten niet in dat cijfer, omdat niemand ze kan voorspellen. Het cijfer is dus een indicatie: wat het pand opbrengt als alles volgens plan verloopt. Niemand kan een rendement garanderen, en wie dat wel doet, vertelt u een verhaal.
We spreken over huurrendement, niet over waardestijging. Sommige locaties hebben meer kans op groei dan andere, en we vertellen u welke en waarom. Maar een kans is geen zekerheid, dus we plakken er geen cijfer op.
Wat wij wel op ons nemen, is de verantwoordelijkheid: voor de keuze van het pand, de staat ervan, de huurder en elke uitgave.
Twee dingen: in sommige wijken meer aanbod dan vraag, en dalende prijzen.
Bij projecten op plan is dat risico het grootst: de prijs ligt momenteel boven de huidige markt, en de woning wordt pas jaren later opgeleverd. Daarom stellen we op dit moment geen projecten op plan voor, en ook geen nieuwe of opkomende wijken die niet aan onze criteria voldoen.
Ook gevestigde wijken ontsnappen er niet aan. In de vorige correctie daalden de prijzen in Dubai tussen 2014 en 2020 met bijna 30%. Wie in september 2014 op het hoogste punt kocht, zag die prijs pas eind 2023 terug, ruim negen jaar later. Wat een correctie doorstaat, is dus geen adres, maar een aankoopprijs die klopt met de huur van vandaag.
Voorlopig kopen we dan ook alleen op de secundaire markt, in gevestigde wijken. Wat buiten onze macht ligt, kunnen we niet voorkomen. Wat we wel kunnen, is het pand op een standaard houden die het zo goed mogelijk beschermt.
Niemand weet wat het juiste moment is, en wij doen ook niet alsof. Wat we wel weten: we kopen alleen als de prijs klopt met de huur van vandaag. In een rustigere markt zijn er minder kopers en is er meer ruimte om over de prijs te onderhandelen.
In de VAE betaalt u als particulier geen belasting op huurinkomsten uit uw eigen pand. Thuis hangt dat af van uw situatie, en wij zijn geen belastingadviseurs. We werken samen met fiscaal advocaten in verschillende landen, voor binnenlandse en internationale belastingzaken, en brengen u met hen in contact. Voor testamenten en nalatenschap werken we eveneens samen met een gespecialiseerde partner. Zoals bij al onze partners vragen we geen vergoeding voor die introductie.
Als eigenaar
Ja. Een pand dat u al bezit, komt rechtstreeks onder ons beheer. U betaalt dan alleen ons abonnement, zonder commissie.
Drie vaste kosten per jaar: de servicekosten van het gebouw, ons abonnement en, als u dat wilt, een verzekering.
Ons abonnement is geen percentage van uw huur, zoals in de markt gebruikelijk is. We baseren het op de tijd die een pand ons werkelijk kost, tegen een uurtarief dat onze kosten en onze marge dekt. Het bedrag ligt vast per pand: we verdienen hetzelfde, of uw pand nu verhuurd is of leegstaat. U betaalt het per kwartaal, vooraf. Eens per jaar wordt het aangepast aan de consumentenprijsindex van de VAE; daalt die index, dan blijft het bedrag gelijk.
Kosten die van het pand afhangen:
– onderhoud, op basis van wat nodig is, niet volgens een vast jaarbudget;
– nieuw beddengoed en nieuwe handdoeken voor elke huurder, en elk jaar bij langere huurcontracten;
– vervanging van meubilair en apparatuur wanneer die versleten zijn;
– energie, water en koeling wanneer het pand leegstaat tussen twee huurders.
Boven een bedrag dat we samen in uw overeenkomst vastleggen, gebeurt er niets zonder uw akkoord. Bij elke uitgave krijgt u de offerte, de factuur en foto's.
De huur wordt betaald in AED en komt eerst bij ons binnen. Binnen drie dagen sturen we u een uitbetalingsoverzicht: wat er binnenkwam, wat er wordt ingehouden en de factuur achter elke inhouding.
Binnen twee dagen nadat we het ondertekende overzicht hebben ontvangen, maken we het saldo over: in AED naar uw rekening in de VAE, of naar uw rekening in het buitenland, zoals u wenst.
Nee. Het werk van aannemers en leveranciers rekenen we aan u door zoals het gefactureerd is: zonder marge, zonder administratiekosten, zonder commissie. Dat geldt ook voor werk tussen twee huurders, zoals schoonmaak, reparaties of schilderwerk, dat niet onder het abonnement valt. Richten wij een pand in, dan betaalt u wat wij betalen.
Wij kiezen de aannemer, op basis van onze eigen criteria, en laten u zien wie wij het meest geschikt vinden voor de klus. Boven het bedrag in uw overeenkomst gebeurt er niets zonder uw akkoord.
Wat wij verdienen, is ons abonnement en, als we voor u kopen of verkopen, onze 2%. Aan het werk daartussen verdienen we niets.
Dat doen wij, binnen de grenzen die u bepaalt: de minimale huurprijs en het aantal cheques dat u accepteert.
We zoeken iemand die zorgvuldig met de woning omgaat en zich aan de afspraken houdt. Elke huurder ontmoet ons persoonlijk voordat er iets getekend wordt.
Dat betekent soms dat we het hoogste bod laten liggen. We hebben huurders afgewezen die meer boden, omdat ze zich niet aan onze standaard of onze regels zouden houden. Een hogere huur van de verkeerde huurder kost meer dan ze opbrengt.
We verhuren alleen gemeubeld, voor een jaar of langer: geen kort verblijf, geen vakantieverhuur.
Niet zolang het verhuurd is. We verhuren voor een jaar of langer, dus in die periode is het pand de woning van de huurder. Tussen twee huurders in kunt u het gebruiken.
Dan stopt de huur, en dat rechtzetten kost tijd en geld.
In Dubai wordt de huur vooraf betaald, meestal met cheques. Sinds 2022 is een ongedekte cheque geen strafzaak meer. De huur terugvorderen en zo nodig het huurcontract beëindigen, gaat via een juridische procedure. Die voeren wij voor u; de kosten zijn voor u als eigenaar.
Daarom proberen we het te voorkomen:
– we ontmoeten elke huurder persoonlijk, voeren een gesprek en controleren de werkgever;
– we vragen een borg van 10% van de jaarhuur;
– we accepteren hooguit vier cheques per jaar. Steeds meer huurders willen in twaalf termijnen betalen. Zolang niets de eigenaar daarbij beschermt, nemen we dat risico niet voor u.
De huurder belt ons, en wij sturen binnen 24 uur een vakman.
Melden: in het huurcontract verbindt de huurder zich ertoe dringende zaken, zoals een lek, binnen 24 uur te melden. We zijn ook buiten kantooruren bereikbaar.
Akkoord: dringende reparaties keuren we zelf goed, tot het bedrag in uw overeenkomst, zodat het werk niet hoeft te wachten. Daarboven vragen we eerst uw akkoord.
Op de hoogte: wij betalen de aannemer. Bij een dringende reparatie hoort u binnen 24 uur van ons, en dan is het werk al gestart. Andere reparaties ziet u in uw volgende overzicht, met de factuur.
Via inspecties, rapporten en gegevens die u zelf kunt controleren.
Inspecties: om de zes maanden, halverwege en aan het einde van elk huurjaar, ook bij huurcontracten van meerdere jaren. Na elke inspectie krijgt u een verslag, met foto's als er iets mis is.
Strategisch rapport: elk halfjaar, over wat uw pand waard is, hoe de markt zich ontwikkelt, onze beoordeling, en de beslissingen en volgende stappen die eraan komen.
Overleg: elk kwartaal, online of persoonlijk.
Huuroverzicht: na elke betaling, met de factuur achter elke inhouding.
Toegang: zolang het pand verhuurd is, gaat alleen onze eigen beheerder naar binnen. U ziet het tussen twee huurders in, wanneer het leegstaat.
Wat u zonder ons kunt controleren:
– uw eigendomsakte, op uw eigen naam, in de Dubai REST-app van het Dubai Land Department;
– het huurcontract in Ejari, met u als verhuurder, zodat huur en datums overeenkomen met wat wij rapporteren;
– de servicekosten, in het officiële Mollak-systeem;
– het bedrag op uw rekening, naast het overzicht dat u ondertekende.
Verkopen
Wij. Verkopen wij voor u, dan vertegenwoordigen we u, en betaalt u ons 2% van de verkoopprijs.
De vraagprijs bepalen we op basis van een marktanalyse, onze eigen waardering en het verschil dat onze standaard maakt. U bepaalt uw prijs, en hoe ver u wilt zakken.
Komt de koper ook bij ons, dan brengen we hem alleen bij u als alles klopt. In dat geval rekenen we onze vergoeding maar één keer, verdeeld over beide partijen.
We verkopen een pand onbewoond, na afloop van het huurcontract. Zo kan het getoond worden zoals het hoort, zonder iemand te storen.
Over ons
Alles, van aankoop tot verkoop: we selecteren het pand, begeleiden de aankoop ervan, brengen het op onze standaard, kiezen en begeleiden de huurder, onderhouden het, rapporteren erover en verzorgen de verkoop wanneer het zover is. Eén bedrijf, verantwoordelijk voor het resultaat van dat alles.
Ons abonnement ligt vast per pand, dus ons inkomen hangt er niet van af of een pand snel verhuurd of verkocht wordt.
Twee founding partners, ondersteund door een team.
Aline Elsermans woont sinds 2019 in Dubai en werkt sinds 2022 in vastgoed in de VAE. In 2023 was zij medeoprichter van Mystique Invest, een vastgoed- en beheerbedrijf dat ze drie jaar lang mee heeft opgebouwd en geleid. Het groeide uit tot meer dan 50 panden in beheer, een portefeuillewaarde van AED 186 miljoen en een team van acht. Binnen EAP is zij verantwoordelijk voor alle operationele zaken.
Maarten Adams werkte bijna zeven jaar bij Coca-Cola en stapte daarna over naar een leidinggevende functie bij een Belgische vastgoedontwikkelaar. Sinds 2024 werkt hij zelfstandig met leiders en hun organisaties, in Europa en de VAE. Binnen EAP is hij verantwoordelijk voor de strategie en de richting.
EAP is nieuw; de ervaring erachter niet. We bouwden het op wat we in deze markt zagen: een pand gaat door de handen van zes bedrijven, en geen van hen staat in voor wat het over tien jaar waard is.
Uw positie hangt niet van ons af. Uw eigendomsakte en de Ejari staan op uw naam, elk document wordt met u gedeeld, en een andere beheerder kan het overnemen zonder van nul te beginnen.
Binnen EAP werkt iedereen volgens dezelfde principes en dezelfde werkwijze, zodat niemand onmisbaar is. Daarom investeren we vroeg in onze mensen: tijd en ruimte om te groeien, zodat zij het werk kunnen dragen.
Beide partijen kunnen het abonnement opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden.
Wie minder dan AED 4 miljoen investeert. Daaronder kost ons model te veel voor het rendement dat het beschermt.
Wie een gegarandeerd rendement zoekt. Wij nemen de verantwoordelijkheid voor het pand, niet voor een cijfer.
Wie kort verblijf of vakantieverhuur wil. Wij verhuren voor een jaar of langer.
Wie de hoogste huur belangrijker vindt dan de juiste huurder.
Wie elke kleine beslissing zelf wil nemen. Kleine zaken regelen wij; wat een beslissing van u vraagt, leggen we aan u voor.